Маркетплейсам дышат в спину: логисты скупают метры, пока рынок «паникует»
Арендодатели впервые за годы торгуются: индексация, каникулы и компромиссы стали нормой переговоров
Рынок складской недвижимости перешел в фазу «здорового баланса»: по итогам первого полугодия 2026 года спрос на аренду сократился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но это не обвал, а структурная перестройка. Такой тезис озвучил заместитель директора по работе с корпоративными клиентами NF Group Алексей Обуховский на конференции «Логистический Пикник – 2026».
Эксперт подчеркнул, что двукратное падение спроса не сигнализирует о кризисе. Компании стали основательнее планировать запуски и переезды, а на рынке наконец появился выбор. У арендаторов возникла возможность искать лучшие площади по адекватной ставке, что формирует конкурентную среду.
Отдельно Алексей Обуховский остановился на структуре сделок и профиля клиентов. По данным NF Group, за первые шесть месяцев 2026 года на рынке не зафиксировано ни одной сделки по продаже складских объектов. Абсолютно все закрытые контракты пришлись на аренду, включая субаренду. Причину эксперт объяснил дороговизной денег: при стандартном соотношении собственных и заемных средств 30/70 текущие банковские ставки «убивают экономику» строительства склада в собственность. Горизонт планирования в аренде сократился: готовые площади подписывают на 3-5 лет, B2C-проекты – на 7-10 лет.
По итогам первого полугодия 2026 года транспортно-логистические компании вышли на второе место по объему спроса. Локомотивом по-прежнему остается онлайн-торговля и маркетплейсы, однако за последние полгода NF Group зафиксировала четыре или пять новых сделок именно с логистическими операторами. Эксперт связал этот тренд с сокращением средней площади контракта: если в 2025 году она составляла около 20 тысяч квадратных метров, то сейчас диапазон снизился до 13–15 тысяч. Такой метраж позволяет логистам увереннее участвовать в тендерах и выигрывать их.
На давление ставок указывают два фактора: ввод новых объектов, законтрактованных ранее, и активный выход на рынок субаренды. Компании оптимизируют издержки и ищут краткосрочные решения, обращаясь к консультантам за помощью в сдаче избыточных метров. Запрашиваемые ставки в Московском регионе по итогам первого полугодия Обуховский оценил в 10 500 рублей за квадратный метр, а прогноз до конца года – в 9 500 рублей. Он уточнил, что реальные сделки закрываются как выше, так и ниже этих значений. Вывести единую среднюю ставку сделки сейчас сложно, признал эксперт.
Вакансия растет линейно, и девелоперы входят в полосу здоровой конкуренции за клиентов. По словам Обуховского, арендодатели стали сговорчивее и готовы обсуждать не только ставку, но и весь комплекс коммерческих условий: индексацию, арендные каникулы и прочие уступки. Региональные рынки, за исключением Дальнего Востока, выровнялись с московским и по ставкам, и по вакансии. Владивосток остается аномалией из-за дорогой стройки и дефицита готовых площадей.
В сегменте Light Industrial аналитики NF Group зафиксировали рекордный объем предложения: в 2027 году ожидается ввод от 2,5 до 3 миллионов квадратных метров. Средняя запрашиваемая ставка здесь достигает 13 500 рублей (triple net), а цена покупки блока колеблется в диапазоне 120-130 тысяч рублей за метр. Обуховский отметил появление новой категории инвесторов – частных лиц с портфелями из жилой и торговой недвижимости, которые начали сравнивать доходность привычных активов с форматом Light Industrial. Итоговую фазу рынка эксперт охарактеризовал как переходную, посоветовав участникам не бояться и использовать момент для поиска лучшего предложения и его грамотного структурирования.
Напомним, победителем аукциона по продаже складских активов Raven Russia, обращенных в доход государства, стала управляющая компания «Белая скала». Как следует из протокола торгов, опубликованного на портале «ГИС Торги» 30 июня 2026 года, покупатель предложил за портфель 47,2 млрд рублей при стартовой цене 92,5 млрд рублей. LR