«Мертвый сезон»: в Казахстане пустует каждый девятый метр
Вакантность взлетела до 11,1%, ставки поползли вниз, а девелоперы заморозили стройки до лучших времен
Рынок складской недвижимости Казахстана поставил антирекорд пятилетия: по итогам первого полугодия 2026 года пустует каждый девятый квадратный метр. Такие данные приводят аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate.
Уровень вакантности достиг 11,1%. В абсолютных цифрах это 234 тыс. кв. вадратных метров свободных площадей. За год показатель взлетел почти в два раза – рост составил 5,8%. Главная причина дисбаланса – накопленный эффект от масштабного ввода предыдущих лет. 67% всего свободного предложения приходится на объекты, которые сдали в эксплуатацию в 2023-2025 годах.
Общий объем существующих складов в стране к середине 2026 года достиг 2,1 млн кв. метров. Прирост год к году составил 13%. Этот объем сформировали крупные проекты, запущенные ранее. Среди них Apple City Corps на 80 тысяч квадратных метров, Focus Aksengir на 51 тысячу и Евразийский Логистический Парк на 50 тыс. кв. метров. Предложение значительно превысило спрос, и доля свободных площадей пошла вверх.
Девелоперы реагируют на ситуацию пересмотром стратегий. Строительство объектов без заранее подписанных договоров аренды или продажи в текущих условиях стало экономически бессмысленным. Замедление экономической активности и высокий уровень базовой ставки Национального банка охладили спрос. Арендаторы ведут себя пассивно, а стоимость строительства остается высокой. Из-за этого многие заявленные проекты заморозили или отложили на неопределенный срок. Собственники готовых складов не торопятся открывать их, ожидая арендаторов, а новые стройки начинают только под конкретного заказчика.
В результате девелоперская активность резко упала. За первые шесть месяцев 2026 года построили всего 5 тыс. кв. метров. Это на 97% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Ввод обеспечил единственный объект – Euro Truck Service в Алматы. Такое значение стало минимальным с 2022 года, когда за тот же период ввели лишь 2 тыс. кв. метров. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что до конца 2026 года общий объем нового ввода не превысит 32 тыс. кв. метров. Это лишь 30% от ранее заявленных девелоперами планов в 106 тыс. кв. метров и на 91% ниже результата рекордного 2025 года.
Избыток предложения давит на арендные ставки. По итогам полугодия они снизились на 5% год к году. Диапазон составил 4 400–4 600 тенге за квадратный метр в месяц. В Алматы, который остается ключевым логистическим хабом, ставки держатся в вилке 4 600–5 200 тенге. В других регионах разброс шире – от 3 000 до 5 600 тенге. Это отражает локальную специфику спроса и качество предлагаемых площадей. При этом фактические ставки подписания договоров уходят еще ниже запрашиваемых. Собственники вынуждены давать дисконты, чтобы заполнить пустующие корпуса.
С точки зрения экономики девелоперского проекта, ставки в складах класса А должны находиться в диапазоне 5 500–6 000 тенге за квадратный метр в месяц. Чтобы рынок перешел к фазе роста, ему сначала необходимо поглотить текущий свободный объем. По прогнозам IBC Real Estate, это случится не раньше второй половины 2027 года. Баланс продолжает стремительно смещаться в пользу арендатора. К концу 2026 года при сохранении высокой вакантности и отсутствии предпосылок для быстрого восстановления спроса аналитики ожидают дальнейшего роста свободных площадей до 12,5% и нового снижения ставок.
Евгений Бумагин, генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане, констатирует дисбаланс спроса и предложения, подчеркивая, что в разных регионах республики ситуация различается. По его словам, рекордная вакантность вызвана не только масштабными вводами прошлых лет. Основные причины – замедление деловой активности и ухудшение общей экономической ситуации. В этих условиях собственники вынуждены предлагать более гибкие условия для привлечения арендаторов. Бумагин прогнозирует, что текущая ситуация носит временный характер, а со второй половины 2027 года на рынке ожидается восстановление спроса и дальнейшее развитие. Он советует собственникам учитывать макроэкономические факторы, гибко подстраивать стратегию под экономическую и денежно-кредитную политику страны, взвешивать риски и не забывать о региональной специфике.
Напомним, к концу 2025 года совокупная площадь складских помещений в стране достигла 2,2 млн кв. м, а уровень вакансии вернулся к сбалансированным 5,7%, впервые за пять лет предоставив арендаторам реальный выбор. LR